Beoordeel deze pagina
9/10 (1)
Bedankt voor uw beoordeling

Hypotheek omzetten

Tim van Es hypotheekexpert
Tim van Es
Blauw & Florijn
Onze hypotheekexpert

Hypotheek omzetten

Het omzetten van uw hypotheek, ook wel oversluiten genoemd is altijd een momentopname van hoe de situatie op dat moment is. Na verloop van tijd kan het voordelen hebben om de hypotheek over te sluiten naar een andere bank, of bij dezelfde bank te blijven maar de hypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm. Vroeger, voor 2013, zijn er veel beleggingshypotheken afgesloten in combinatie met aflossingsvrije hypotheken. Deze hypotheekvormen passen vaak niet meer bij de huidige situatie van de huiseigenaren. Dan is het verstandig om de hypotheek over te sluiten. De meest voorkomende reden om een hypotheek om te zetten of ook wel over te sluiten is om de maandlasten te verlagen.

Oversluiten berekening uitvoeren

Is een hypotheek omzetten verstandig?

Moet u nu uw hypotheek omzetten of is het toch beter om te wachten? Vorig jaar was de hypotheekrente al historisch laag, maar ook dit jaar komt daar nauwelijks verandering in. Slechts heel langzaam stijgt de hypotheekrente. Een logische vraag is dan natuurlijk: moet ik mijn huidige hypotheek omzetten, of niet? Als u wilt profiteren van de lage rente, is de enige optie uw hypotheek oversluiten. Wat betekent dit precies? U lost uw hypotheek in een keer af en sluit daarna een nieuwe hypotheek af. Helaas zijn daar kosten aan verbonden. De hypotheekverstrekker heeft de verwachting dat u nog jarenlang die hoge rente zou betalen. Die inkomsten loopt de hypotheekverstrekker nu mis. U moet daar een vergoeding voor betalen, of ook wel boeterente. Tegenwoordig noemen we dat een vergoeding want de Europese hypothekenrichtlijn geeft aan dat de hypotheekverstrekker geen boete mag opleggen als u te snel aflost, maar hij mag wel een vergoeding vragen.

Hypotheek omzetten

Vergoeding

Kunt u zomaar oversluiten? Hoe zit het met de eventuele vergoeding bij het oversluiten van uw hypotheek? Het is wel verstandig om zo nu en dan uw hypotheek opnieuw te bekijken. Maar wanneer is het tijd om tot handelen over te gaan, en natuurlijk het liefst 'boetevrij'. Als u uw hypotheek wilt omzetten of oversluiten, kunt u het beste wachten tot uw rentevaste periode afloopt. In dat geval heeft u in ieder geval geen last meer van boeteclausules. Als u geen vergoeding hoeft te betalen betekent dat natuurlijk niet dat overstappen kosteloos is. De notaris en de taxateur moet u wel betalen en ook de advieskosten van de hypotheekadviseur.

Omzetten met vergoeding

U kunt er natuurlijk ook voor kiezen uw hypotheek eerder om te zetten, vooral als de rente van uw hypotheek nog een aantal jaren vaststaat. Op die manier kunt u nu al profijt trekken van de lage rente. U moet dan wel een vergoeding betalen voor het vervroegd aflossen van uw oude hypotheek. Toch kan de besparing op uw maandelijkse kosten ruimschoots opwegen tegen die eenmalige kosten. In de praktijk heeft u die vergoeding binnen een paar jaar er weer uit. Uw rentekosten gaan maandelijks omlaag en de vergoeding die u heeft moeten betalen is ook nog eens fiscaal aftrekbaar. Het is verstandig om, voordat u uw hypotheek gaat oversluiten, bij uw hypotheekverstrekker op te vragen welke vergoeding zij in rekening brengen. U kunt daar een opgave van krijgen. Deze opgave is echter niet bindend. Als de rente wijzigt, zal de berekening ook wijzigen. Als u bijvoorbeeld pas een paar maanden later uw hypotheek gaat oversluiten, kan alles er weer heel anders uitzien. Als u echt goed beslagen ten ijs wilt komen, kunt u de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM)eens bezoeken. Daar vindt u een checklist voor het berekenen van de vergoeding bij vervroegde aflossing en ook vindt u daar een stappenplan, zodat u de berekening die u van uw hypotheekverstrekker krijgt, kunt controleren. Ook de notaris kost geld, omdat er een nieuwe hypotheekakte opgemaakt moet worden. Het huis moet daarom opnieuw getaxeerd worden. Bovendien heeft u een financieel adviseur nodig. U moet dus wel rekenen op een bedrag van ongeveer € 3000 tot € 4000 aan extra kosten.

Doorrollen

Doorrollen, wat is dat? Dat betekent dat u een nieuwe lening afsluit voor het gedeelte dat u ieder jaar boetevrij mag aflossen, meestal 10 tot maximaal 20 procent. Die lening kunt u afsluiten tegen de lage rente die nu geldt. Zo profiteert u stapsgewijs van een lagere hypotheekrente. U voorkomt op die manier het betalen van een vergoeding. Het zou mooi zijn als meer banken doorrollen mogelijk zouden maken. Verscheidene Kamerleden hebben een motie ingediend om dit concept bij meer banken mogelijk te maken. Op dit moment is BNP Paribas nog maar de enige die deze mogelijkheid aanbiedt. Bij deze bank kunt u jaarlijks 10 procent van de hypotheekrente ‘doorrollen’. Sommige politici willen tijdens ‘de maatwerktafel hypotheekverlening’ dit onderwerp bespreekbaar maken, zodat ook andere banken dit concept gaan gebruiken. Helaas kunnen alleen huidige klanten van BNP Paribas hier nu gebruik van maken. De voor- en nadelen op een rijtje: Voordelen

  • Lagere rente zonder oversluitvergoeding.
  • Geen kosten voor adviseur en notaris.
  • Keuze van een nieuwe rentevaste periode voor het nieuwe hypotheekdeel. Nadelen
  • Minder hypotheekrenteaftrek.
  • De hypotheek wordt minder overzichtelijk.
  • Bij veranderingen heeft u een adviseur nodig, omdat er veel lening delen zijn met verschillende rentes en looptijden.
  • Geen mogelijkheid tot extra boetevrij aflossen in hetzelfde kalenderjaar.
  • Extra administratieve lasten voor de bank. De meeste banken zijn niet positief over het doorrollen van de hypotheek. Ze zijn bang dat het stapsgewijs oversluiten van hypotheken een negatief effect zal hebben op de rentevast periodes en de flexibele hypotheekvoorwaarden. Dat heeft weer een nadelig effect op de rentetarieven van nieuwe hypotheken, die daardoor waarschijnlijk zullen stijgen.

Hypotheek wijzigen bij dezelfde aanbieder

Kost een vergoeding u toch te veel geld, dan kunt u er ook over denken om bij uw huidige hypotheekverstrekker een nieuwe overeenkomst af te sluiten over uw rentevaste periode, en verder uw hypotheekovereenkomst hetzelfde te laten.

Wanneer u niet de hypotheek kunt omzetten

Er zijn een aantal situaties waarbij u uw hypotheek niet kunt omzetten. Dat is in de volgende situaties: - Als uw hypotheek hoger is dan de waarde van uw huis. Bij verkoop houdt u dan een restschuld over. Uw hypotheekverstrekker zal in dat geval uw hypotheek niet willen oversluiten. - Als u een spaarhypotheek hebt. U mag dan wel uw hypotheek oversluiten maar dat zou niet erg verstandig zijn. Het principe bij een spaarhypotheek is dat u rente betaalt over het lening deel en u ontvangt rente over het deel dat u spaart. Beide rentes zijn altijd gelijk aan elkaar. Als u in dit geval uw hypotheek zou omzetten naar een lagere rente, gaat u minder rente betalen, wat prettig is. Maar aan de andere kant krijgt u dan ook minder rente. U moet dan zelf meer inleggen zodat u aan het einde van de looptijd genoeg geld in het spaargedeelte hebt.

Omzetten van de hypotheek

Uw hypotheek nu omzetten?

Het kost dus heel wat inspanning voor het omzetten van uw hypotheek. U betaalt dan natuurlijk wel nog maar 2 procent rente die u, als u verstandig bent, voor de komende tien jaar vast hebt gezet. Niemand weet natuurlijk hoe de rente over vier of vijf jaar zal zijn, het moment dat uw vorige hypotheek af zou lopen. Maar dan heeft u in de resterende zes jaar profijt van een lage rente. Is het u te veel gedoe? Of weegt het gedoe niet op tegen het resultaat? De hypotheekadviseur kan u helpen bij het uitzoeken van de voor- en nadelen. Uw hypotheek nu omzetten, of toch wachten? Ga u in ieder geval goed oriënteren, win advies in bij een hypotheekadviseur.

Binnen 5 minuten overzicht van de laagste rentes, uw maximale hypotheek en de netto maandlasten?

Doe hier de berekening online

Wilt u op de hoogte blijven van het laatste hypotheeknieuws en de laagste hypotheekrentes? Meld u aan voor onze gratis nieuwsbrief.