Uw persoonlijke hypotheekberekening

Hoogte van de hypotheek: factoren

Waarop baseren hypotheekverstrekkers hoeveel u kunt lenen? Uiteraard speelt uw inkomen een grote rol, maar er zijn nog meer factoren die invloed hebben op de maximale hypotheekbedrag:

• Uw inkomen
• Het inkomen van uw partner
• Uw leeftijd
• Uw arbeidsovereenkomst
• Uw schulden
• Uw betaalachterstanden
• Uw spaargeld
• De overwaarde op een eerdere woning
• De taxatiewaarde van de woning

1. Uw inkomen

De belangrijkste factor is natuurlijk uw inkomen. Als u samen met een partner een huis koopt, kunt u het tweede inkomen ook voor een groot deel meetellen. Hypotheekverstrekkers maken gebruik van een zogenaamde woonquote. Dit is het percentage van uw inkomen dat u volgens de banken aan hypotheeklast kunt dragen. Per hypotheekverstrekker kan het verschillen wat u kunt lenen. Het is daarom belangrijk om vooraf goed te vergelijken.

2. Het inkomen van uw partner

Het inkomen van een eventuele partner wordt door een bank slechts deels meegenomen mee in de berekening van de maximale hypotheek. De inkomensnorm wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. In 2019 was het percentage van het tweede inkomen wat wordt meegenomen bij de berekening 70%. In 2020 is dit percentage 80%.

De persoon met het laagste inkomen is automatisch het tweede inkomen. Wanneer u via onze tool een berekening gaat maken kunt u het volledige bedrag van beide partners opgeven. Wij zorgen wel voor de juiste berekening. Zo heeft u snel een inzicht in wat u samen kunt lenen.

3. Leeftijd

Ook uw leeftijd heeft invloed op uw maximale hypotheek. Als u de AOW-leeftijd nadert (doorgaans vanaf 56 jaar) zal de bank er rekening mee houden dat uw inkomen omlaag gaat. Aangezien de looptijd van de hypotheek nog doorloopt na het van de pensioenleeftijd kan dit een negatief effect hebben op de maximale hypotheek.

4. De arbeidsovereenkomst

Vaak wordt gedacht dat men alleen met een vast contract een hypotheek kan krijgen. Dat beeld klopt niet. Ook als zzp’er of met een tijdelijk contract is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Op de huidige arbeidsmarkt zijn tijdelijke contracten steeds gebruikelijker. De banken gaan met hun tijd mee.

Let op: Bij een hypotheek voor ondernemers of een hypotheek voor zzp'ers gelden speciale regels.

5. Schulden

Heeft u schulden? Dan zullen hypotheekverstrekkers willen weten wat de hoogte van deze schulden zijn en hoe deze schulden zijn ontstaan. De schulden die u heeft zullen worden afgetrokken van het bedrag wat u op basis van uw inkomen kan lenen. Aangezien uw maandelijks ook nog bestedingsruimte moet hebben voor het afbetalen van uw schulden. Alle nog niet afbetaalde schulden verlagen het bedrag wat u maximaal aan hypotheek kan krijgen. Dat betekent dat, ook wanneer u bijna klaar bent met afbetalen, het oorspronkelijk bedrag van uw schuld wordt meegeteld.

Veel starters zullen bij schulden denken aan een studieschuld, maar ook rood staan op een betaalrekening of een private lease auto hebben een negatieve invloed op de hypotheek. U dient ook rekening te houden met eventuele alimentatie die u moet betalen. Om te kijken hoeveel u maximaal kunt lenen zult u andere consumptieve kredieten in mindering moeten brengen op het hypotheekbedrag. Zo blijven de maandlasten voor u betaalbaar.

6. Betalingsachterstanden hebben ook invloed

Wanneer u een lening of krediet aangaat wordt u geregistreerd in het Centraal Krediet Informatiesysteem bij Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR). Daar is niks mis mee. De meeste Nederlanders staan hier geregistreerd. Het is dan ook geen reden om geen hypotheek te kunnen krijgen. Pas als u een betalingsachterstand heeft krijgt u bij Stichting BKR een negatieve registratie. Dit kan wel invloed hebben op uw hypotheek Zolang deze registratie op uw naam staat wordt het lastig of zelfs onmogelijk om een hypotheek te krijgen.. De hypotheekverstrekker doet bij een hypotheekaanvraag namelijk een toets bij Stichting BKR.

7. Spaargeld

Als u veel geld op uw spaarrekening heeft staan kunt u dit volledig of gedeeltelijk gebruiken bij het kopen van de woning. Tegenwoordig mag men nog maximaal 100% van de koopsom van de woning lenen. Dit betekent dat u in ieder geval een klein bedrag aan eigen geld zal moeten inbrengen om de overdrachtsbelasting, de notariskosten en andere extra kosten te betalen.

8. Overwaarde

Wanneer u al huiseigenaar bent kan het zijn dat uw huidige woning meer waard is geworden over de jaren. De overwaarde levert u een groot voordeel op bij het kopen van een nieuwe woning. Ook als u de woning nog niet verkocht heeft kunt u bij veel banken een overbruggingshypotheek afsluiten. Met een overbruggingshypotheek kunt u de overwaarde gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Zo hoeft u minder te lenen bij de nieuwe hypotheek.

9. De taxatiewaarde van de woning

Door de huidige woningmarkt en het te kort aan koophuizen wordt er vaak overgeboden. De potentiële kopers brengen een bod uit boven de vraagprijs. Als voor het bekostigen van het huis een hypotheek nodig is, dreigt er een probleem. Voor de hypotheek wordt het huis getaxeerd. Bij een te lage taxatiewaarde taxatiewaarde zullen banken niet bereid zijn om de lening (hypotheek) te verstrekken. Hoeveel hypotheek u kunt krijgen is namelijk ook afhankelijk van de waarde van het onderpand, dus van het huis.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen bij het oversluiten van een hypotheek

Heeft u op dit moment al een hypotheek met nog een hoge rente? Dan kan het voordelig zijn om uw hypotheek over te sluiten. Na het oversluiten profiteert u optimaal van de historisch lage hypotheekrentes. U moet er wel rekening mee houden dat u een boeterente moet betalen.

Ook als u gaat oversluiten toetsen banken of u het benodigde bedrag kunt lenen in een hypotheek. In sommige gevallen kunt u ook meer lenen wanneer u uw hypotheek gaat oversluiten. Dit zou interessant kunnen zijn als u bijvoorbeeld uw woning wilt verbouwen. Bespreek dit vooraf altijd met een hypotheekadviseur.

Hoeveel kan ik lenen met mijn pensioeninkomen?

Al tien jaar voordat u met pensioen gaat zal de bank rekening houden met uw pensioeninkomen. Dit betekent dat de bank al vanaf een leeftijd van 56 jaar rekening houdt met de pensioendatum. Als gevolg daarvan zal de bank u waarschijnlijk minder willen lenen. Het inkomen zal in de meeste gevallen immers omlaag gaan na het bereiken van de AOW leeftijd.

Senioren hebben het door deze regeling moeilijk op de woningmarkt. Ze kunnen vaak minder lenen dan ze voorheen deden, maar willen wel graag zelfstandig blijven wonen. Senioren kunnen de bank wel vragen rekening te houden met eventuele inkomstenbronnen naast het pensioeninkomen.

Bijvoorbeeld spaargeld, beleggingen of inkomen uit een eigen pensioenvoorziening. Ook NHG biedt mogelijkheden voor senioren. Wanneer u of u partner nu of binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereikt dan kunt u vanaf het moment dat de oudste de AOW leeftijd bereikt rekenen met de werkelijke lasten. Door deze manier van toetsen en de garantiestelling van NHG wordt de leencapaciteit verhoogd op verantwoorde wijze.

Veel gestelde vragen