Uw persoonlijke hypotheekberekening

1. Hoogte van de hypotheek: factoren

Waarop baseren hypotheekverstrekkers hoeveel je kunt lenen? Uiteraard speelt je inkomen een grote rol, maar er zijn nog meer factoren die invloed hebben op het maximale hypotheekbedrag:

• Inkomen
• Het inkomen van je partner
• Leeftijd
• Arbeidsovereenkomst
• Schulden
• Betaalachterstanden
• Spaargeld
• De overwaarde op een eerdere woning
• De taxatiewaarde van de woning

Inkomen

De belangrijkste factor is natuurlijk je inkomen. Als je samen met een partner een huis koopt, kun je het tweede inkomen ook voor een groot deel meetellen. Hypotheekverstrekkers maken gebruik van een zogenaamde woonquote. Dit is het percentage van je inkomen dat je volgens de banken aan hypotheeklast kunt dragen. Per hypotheekverstrekker kan het verschillen wat je kunt lenen. Het is daarom belangrijk om vooraf goed te vergelijken.

Het inkomen van je partner

Het inkomen van een eventuele partner wordt door een bank slechts deels meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. De inkomensnorm wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. In 2019 was het percentage van het tweede inkomen dat wordt meegenomen bij de berekening 70%. In 2020 is dit percentage 80%.

De persoon met het laagste inkomen is automatisch het tweede inkomen. Wanneer je via onze tool een berekening gaat maken kun je het volledige bedrag van beide partners opgeven. Wij zorgen wel voor de juiste berekening. Zo heb je snel een inzicht in wat jullie samen kunnen lenen.

Leeftijd

Ook je leeftijd heeft invloed op uw maximale hypotheek. Als je de AOW-leeftijd nadert (doorgaans vanaf 56 jaar) zal de bank er rekening mee houden dat je inkomen omlaag gaat. Aangezien de looptijd van de hypotheek nog doorloopt na het bereiken van de pensioenleeftijd kan dit een negatief effect hebben op de maximale hypotheek.

De arbeidsovereenkomst

Vaak wordt gedacht dat men alleen met een vast contract een hypotheek kan krijgen. Dat beeld klopt niet. Ook als zzp’er of met een tijdelijk contract is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Op de huidige arbeidsmarkt zijn tijdelijke contracten steeds gebruikelijker. De banken gaan met hun tijd mee.

Let op!

Bij een hypotheek voor ondernemers of een hypotheek voor zzp'ers gelden speciale regels.

Schulden

Heb je schulden? Dan zullen hypotheekverstrekkers willen weten wat de hoogte van deze schulden is en hoe deze schulden zijn ontstaan. De schulden die je hebt, zullen worden afgetrokken van het bedrag dat je op basis van je inkomen kan lenen, aangezien je maandelijks ook nog bestedingsruimte moet hebben voor het afbetalen van je schulden. Alle nog niet afbetaalde schulden verlagen het bedrag dat je maximaal aan hypotheek kan krijgen. Dat betekent dat ook wanneer je bijna klaar bent met afbetalen, het oorspronkelijk bedrag van je schuld wordt meegeteld.

Veel starters zullen bij schulden denken aan een studieschuld, maar ook rood staan op een betaalrekening of een private lease auto heeft een negatieve invloed op de hypotheek. Je dient ook rekening te houden met eventuele alimentatie die je moet betalen. Om te kijken hoeveel je maximaal kunt lenen zul je andere consumptieve kredieten in mindering moeten brengen op het hypotheekbedrag. Zo blijven de maandlasten betaalbaar.

Betalingsachterstanden hebben ook invloed

Wanneer je een lening of krediet aangaat wordt je geregistreerd in het Centraal Krediet Informatiesysteem bij Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR). Daar is niks mis mee. De meeste Nederlanders staan hier geregistreerd. Het is dan ook geen reden om geen hypotheek te kunnen krijgen. Pas als je een betalingsachterstand hebt, krijg je bij Stichting BKR een negatieve registratie. Dit kan wel invloed hebben op je hypotheek. Zolang deze registratie op je naam staat wordt het lastig of zelfs onmogelijk om een hypotheek te krijgen. De hypotheekverstrekker doet bij een hypotheekaanvraag namelijk een toets bij Stichting BKR.

Spaargeld

Als je veel geld op uw spaarrekening hebt staan kun je dit volledig of gedeeltelijk gebruiken bij het kopen van de woning. Tegenwoordig mag men nog maximaal 100% van de koopsom van de woning lenen. Dit betekent dat je in ieder geval een klein bedrag aan eigen geld zal moeten inbrengen om de overdrachtsbelasting, de notariskosten en andere extra kosten te betalen.

Overwaarde

Wanneer je al huiseigenaar bent kan het zijn dat je huidige woning meer waard is geworden over de jaren. De overwaarde levert een groot voordeel op bij het kopen van een nieuwe woning. Ook als je de woning nog niet verkocht hebt, kun je bij veel banken een overbruggingshypotheek afsluiten. Met een overbruggingshypotheek kun je de overwaarde gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Zo hoef je minder te lenen bij de nieuwe hypotheek.

De taxatiewaarde van de woning

Door de huidige woningmarkt en het tekort aan koophuizen wordt er vaak overgeboden. De potentiële kopers brengen dan een bod uit boven de vraagprijs. Als voor het bekostigen van het huis een hypotheek nodig is, dreigt er een probleem. Voor de hypotheek wordt het huis getaxeerd. Bij een te lage taxatiewaarde zullen banken niet bereid zijn om de lening (hypotheek) te verstrekken. Hoeveel hypotheek je kunt krijgen is namelijk ook afhankelijk van de waarde van het onderpand, dus van het huis.

2. De beste hypotheekverstrekker

De beste hypotheekverstrekker is niet per definitie de goedkoopste, populairste of grootste aanbieder op de markt. Welke hypotheekverstrekker het beste is, is geheel afhankelijk van uw situatie.

Elke aanbieder richt zich weer op andere doelgroep. De ene bank staat bekend om het afsluiten van hypotheken zzp’ers en ondernemers, weer een andere bank is populair onder starters. De geldverstrekker met het aanbod wat het meest aansluit bij uw wensen is voor u de beste hypotheekverstrekker. Ook kun je je hypotheek online aanvragen bij sommige hypotheekbanken.

3. Hoeveel hypotheek kan ik krijgen bij het oversluiten van een hypotheek?

Heb je op dit moment al een hypotheek met nog een hoge rente? Dan kan het voordelig zijn om je hypotheek over te sluiten. Na het oversluiten profiteer je optimaal van de historisch lage hypotheekrentes. Je moet er wel rekening mee houden dat je een boeterente moet betalen.

Ook als je gaat oversluiten toetsen banken of je het benodigde bedrag kunt lenen in een hypotheek. In sommige gevallen kun je ook meer lenen wanneer je je hypotheek gaat oversluiten. Dit zou interessant kunnen zijn als je bijvoorbeeld je woning wil verbouwen. Bespreek dit vooraf altijd met een hypotheekadviseur.

4. Hoeveel kan ik lenen met mijn pensioeninkomen?

Al tien jaar voordat je met pensioen gaat, zal de bank rekening houden met je pensioeninkomen. Dit betekent dat de bank al vanaf een leeftijd van 56 jaar rekening houdt met de pensioendatum. Als gevolg daarvan zal de bank je waarschijnlijk minder willen lenen. Het inkomen zal in de meeste gevallen immers omlaag gaan na het bereiken van de AOW-leeftijd.

Senioren hebben het door deze regeling moeilijk op de woningmarkt. Ze kunnen vaak minder lenen dan ze voorheen deden, maar willen wel graag zelfstandig blijven wonen. Senioren kunnen de bank wel vragen rekening te houden met eventuele inkomstenbronnen naast het pensioeninkomen, zoals bijvoorbeeld spaargeld, beleggingen of inkomen uit een eigen pensioenvoorziening. Ook NHG biedt mogelijkheden voor senioren. Wanneer jij of je partner nu of binnen 10 jaar de AOW-leeftijd bereikt dan kun je vanaf het moment dat de oudste de AOW-leeftijd bereikt, rekenen met de werkelijke lasten. Door deze manier van toetsen en de garantiestelling van NHG wordt de leencapaciteit verhoogd op verantwoorde wijze.

5. Maximale hypotheek berekenen

Wil je weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen? Wij helpen je verder. Met onze handige rekentools weet je direct hoeveel je kunt lenen voor het kopen van je droomhuis. Voor meer advies en persoonlijk contact kun je kosteloos een afspraak aanvragen voor een adviesgesprek met een onafhankelijke hypotheekadviseur. Zie hiervoor het formulier: Adviesgesprek aanvragen.

6. Veel gestelde vragen