Het belangrijkste in het kort
Je wilt een nieuw huis kopen, maar jouw huidige woning is nog niet verkocht. De overwaarde uit deze woning is daarom nog niet vrijgekomen, terwijl je de overwaarde wilt gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning. Een overbruggingshypotheek kan dit probleem oplossen.
Overzicht van deze pagina
Hoe werkt een overbruggingshypotheek?
Huiseigenaren die de volgende stap zetten in hun wooncarrière worden door de fiscale wetgeving aangemoedigd om de gerealiseerde waarde weer in te brengen in een aan te kopen woning. Maar vaak ontstaat er een probleem. Een ander huis wordt al gekocht en moet worden gefinancierd voordat de oude woning verkocht is.
De overwaarde zit nog vast in het te verkopen huis. Pas een ander huis kopen nadat de oude woning overgedragen is bij de notaris is ook niet altijd wenselijk. Met een overbruggingshypotheek lost u dit probleem op.
Door het gat tijdelijk te overbruggen kan de nieuwe woning gekocht worden met behulp van de overwaarde uit de huidige woning.
overwaarde uit deze woning is daarom nog niet vrijgekomen, terwijl u de overwaarde wil gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.”
Maximale overbruggingshypotheek berekenen (rekenvoorbeeld)
Je kunt zelf berekenen hoeveel overbruggingshypotheek je nodig hebt aan de hand van de overwaarde die je verwacht uit de verkoop van de woning. Hoe je de overbruggingshypotheek uiteindelijk gaat financieren is een stuk complexer. Het is verstandig om bij het aangaan van een overbruggingshypotheek eerst advies in te winnen bij een onafhankelijk adviseur.
Onderstaande voorbeeld laat zien hoe de maximale overbruggingshypotheek kunt berekenen.
Rekenvoorbeeld:
Vrijwel alle banken hanteren een maximale overbrugging van 90%.
De som
Taxatiewaarde * 90% – resterende hypotheekschuld
Voorbeeldgegevens
Taxatiewaarde woning: 400.000 euro
Resterende hypotheekschuld: 300.000
Huidige overwaarde: 100.000 euro
Maximale overbrugging = €400.000 * 90% = €360.000 – €300.000 = €60.000
Voor & nadelen
Voordelen
- Het grootste voordeel is dat je een woning kunt kopen, zonder dat de oude woning eerst verkocht hoeft te worden
- De hypotheekrente is aftrekbaar
- Na de overdracht van de oude woning bij de notaris wordt de overbruggingshypotheek weer afbetaald
Nadelen
- Een overbruggingshypotheek is niet zonder risico’s. Als het oude huis nog niet verkocht is kan je in de problemen komen wanneer de huizenprijzen dalen
- De rente van een overbruggingskrediet is hoger dan bij een reguliere hypotheek
- Je hebt tijdelijk hogere woonlasten. Je hebt immers drie verschillende hypotheken: de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en de overbruggingshypotheek
- De looptijd is beperkt tot twee jaar
- De overbruggingshypotheek geeft extra kosten, zoals notariskosten en afsluitkosten
Kosten van het overbruggingskrediet
Gedurende de korte looptijd los je meestal niets af op de hypotheekschuld. Wanneer de woning wordt verkocht kan je met de overwaarde in één keer de overbruggingshypotheek aflossen. De kosten blijven dus beperkt tot de verschuldigde rente. Hou er rekening mee dat de rentetarieven voor de overbruggingshypotheek hoger zijn in vergelijking met de reguliere hypotheek. Gelukkig is de betaalde rente ook aftrekbaar van het belastbaar inkomen. Naast de rente betaal je ook eenmalige kosten voor het afsluiten van de overbruggingshypotheek.
Hoe hoog is de overbruggingshypotheek?
De hoogte van het hypotheekbedrag wordt afgestemd op de overwaarde in het te verkopen huis. Is het huis al verkocht en is het wachten alleen nog maar op de overdracht? Meestal kunt u de volledige overwaarde financieren in een overbruggingshypotheek. Als het huis nog niet verkocht is, kan dit effect hebben op de maximale overbruggingshypotheek. Je kunt bijvoorbeeld maar 90% van de vermoedelijke overwaarde meefinancieren in een overbruggingshypotheek.
Voorbeeld overbruggingshypotheek
Je wilt een ander huis kopen. Hiervoor heb je een hypotheek nodig van €350.000. De huidige woning is reeds verkocht. De verkoopopbrengst bedraagt €250.000. In het huis zit een overwaarde van €100.000, want de hypotheek op het huis bedraagt €150.000. De overdracht duurt nog drie maanden, maar zolang wil je niet wachten met het kopen van de volgende woning die u op het oog heeft. Ter overbrugging van deze maanden sluit je voor de nieuwe woning een hypotheek af voor €250.000 en een overbruggingshypotheek van €100.000. Na de overdracht wordt de overbruggingshypotheek weer afbetaald met de overwaarde uit de oude woning.
Looptijd van de overbruggingshypotheek
Zoals de naam al doet vermoeden heeft deze hypotheek als taak om een periode te overbruggen, namelijk de periode tot de overdracht van de huidige woning heeft plaatsgevonden. Deze hypotheek schiet als het ware de overwaarde voor. Deze hypotheek heeft meestal maar een looptijd van een aantal maanden en in enkele gevallen langer dan één jaar. De overbruggingshypotheek lost een tijdelijk probleem op.
Je kunt ook kiezen voor een overbruggingshypotheek terwijl de oude woning nog niet verkocht is. In dat geval is het nog maar de vraag hoe lang de overbruggingshypotheek blijft lopen. De schuld wordt pas na de overdracht van de oude woning afbetaald. Maar een overbruggingshypotheek kan niet onbeperkt door blijven lopen. De looptijd is normaal gesproken maximaal twee jaren. Mogelijk kan je de looptijd verlengen, maar of een bank hieraan meewerkt is wel afhankelijk van hun eigen voorwaarden en criteria.
Tijdelijk hogere maandlasten
Tot de oude woning verkocht is heb je hogere maandlasten. Je betaalt naast de oude hypotheek maandlasten namelijk ook de maandlasten van de nieuwe hypotheek en de overbruggingshypotheek.
Het is tijdelijk, maar het is goed om rekening te houden met deze hoge lasten. Zeker als de overbruggingsfase langer duurt dan verwacht. Je zult wellicht reserves moeten gebruiken om de maandlasten te dekken. De maandelijkse rente van een overbruggingshypotheek is wel aftrekbaar net als de rente die u betaalt over de oude en nieuwe hypotheek.
Waar sluit u een overbruggingshypotheek af?
Je kunt niet willekeurig elke hypotheekverstrekker kiezen voor een overbruggingshypotheek. Deze sluit je namelijk af bij dezelfde hypotheekverstrekker waar ook de hypotheek loopt voor de nieuw gekochte woning. Als je een overbruggingshypotheek wilt afsluiten moet je dus bij het kiezen van een hypotheek al rekening houden met de voorwaarden en de tarieven van de overbruggingshypotheek bij de betreffende hypotheekverstrekker.
Ben je van plan om een overbruggingshypotheek af te sluiten dan loont het om advies in te winnen bij een onafhankelijk hypotheekadviseur. De adviseur kan voor jou de rentepercentages en de voorwaarden van de verschillende hypotheekverstrekkers vergelijken.
Veelgestelde vragen
Kan ik gebruik maken van een overbruggingshypotheek bij een scheiding?
Bij een echtscheiding moet de waarde in de woning in de meeste gevallen evenredig verdeeld worden. Soms kan een overbruggingshypotheek uitkomst bieden bij een scheiding. Bijvoorbeeld bij het kopen van een ander huis, waarvoor een ex-partner (zijn of haar deel) van de overwaarde wilt inbrengen in een nieuwe woning. Een overbruggingshypotheek is niet de oplossing voor het afkopen van de partner om de woning op één naam te krijgen.
Hoe hoog is de overbruggingshypotheek?
De hoogte van de tijdelijke hypotheek is afhankelijk van de situatie. Als de oude woning reeds verkocht is, maar nog niet is overgedragen kan je 95% tot 100% van de verkoopprijs min de hypotheeksom (de overwaarde) lenen via de overbruggingshypotheek. Als de woning nog niet verkocht is zal de maximale lening lager zijn. De bank weet dan niet wanneer en met hoeveel overwaarde de woning verkocht wordt. Het overbruggingskrediet zal in dat geval ongeveer 80% tot 90% zijn van de verwachte overwaarde. De percentages lopen uiteen per hypotheekverstrekker.
Hoe lang is de overbruggingshypotheek fiscaal aftrekbaar?
De rente die je betaalt over de overbruggingshypotheek is maximaal drie jaar fiscaal aftrekbaar.
