Het belangrijkste in het kort
Wanneer is het oversluiten van de hypotheek zinvol? Indien je een hypotheek oversluit tijdens een rentevaste periode, krijg je te maken met een boete. Lees hier hoe je deze berekent en wanneer het zinvol is over te sluiten.
Overzicht van deze pagina
1. Wanneer hypotheek oversluiten?
Het oversluiten van een hypotheek kan verschillende aanleidingen hebben. De meest voor de hand liggende is om te profiteren van een lagere rente, zodat je kunt besparen op de maandlast.
Andere redenen zijn:
- Bij het verbouwen/verduurzamen van een woning, kan het gunstig zijn om de hypotheek over te sluiten. Als jouw inkomen het toelaat is het mogelijk de hypotheek gelijk te verhogen.
- Indien je nu een rentevaste periode van 10 jaar hebt, maar de rente voor 30 jaar wil vastzetten. Denk aan de gunstige lage rentes op dit moment.
- Je profiteert van betere voorwaarden bij de nieuwe hypotheek.
- Indien de marktwaarde van de woning hoger is geworden. Op deze manier financier je relatief minder t.o.v. de waarde van de woning, waardoor lagere rentes mogelijk zijn. De bank loopt immers minder risico.
2. Hoe werkt het oversluiten van de hypotheek?
Oversluiten is niks anders dan een nieuwe hypotheek afsluiten waarmee de bestaande hypotheek wordt afgelost. Oftewel, de huidige hypotheek wordt ingeruild voor een nieuwe hypotheek met een andere rente en andere voorwaarden.
Loopt de rentevaste periode af? Dan ontvang je uiterlijk 3 maanden van te voren een nieuw voorstel van jouw huidige hypotheekverstrekker. Het is verstandig om een goede inventarisatie te maken van de mogelijkheden. De kans bestaat namelijk dat een andere hypotheekverstrekker beter aansluit op de actuele situatie.
Wil je de hypotheek oversluiten terwijl de rentevaste periode nog loopt? Dan krijg je te maken met een boete.
3. Kosten oversluiten hypotheek
Bij het oversluiten van de hypotheek zijn kosten gemoeid. Met welke kosten je te maken krijgt, is afhankelijk van de situatie.
Mogelijke kosten hypotheek oversluiten:
- Taxatiekosten (~ €500)
- Notariskosten (~ €1000)
- Advies- en bemiddelingskosten (~ €2.200)
- Hypotheekaktekosten (~ €500)
- Kosten NHG (0,7% over hoogte hypotheek)
- Boeterente (afhankelijk per geval)
Al deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
4. Boeterente bij oversluiten hypotheek
Bij het afsluiten van een hypotheek wordt een contract met daarin een rentevaste periode overeengekomen. De bank rekent hierbij gedurende die periode op inkomsten vanuit de rente. Wanneer dit contract wordt opengebroken krijg je te maken met een boete.
De boete kan hoog uitvallen en is voor veel mensen niet direct uit eigen zak te financieren. Gelukkig is het mogelijk om de boete mee te financieren met de nieuwe hypotheek. Indien de boete wordt meegefinancierd, is de rente die je over dit bedrag betaald niet aftrekbaar.
In het volgende hoofdstuk lees je hoe de boeterente berekend wordt.
5. Boeterente hypotheek berekenen
Om de hypotheek boete te berekenen spelen de volgende factoren een rol. Voor het rekenvoorbeeld staan er fictieve gegevens bij:
- Resterende rentevaste periode: 36 maanden
- Het resterende hypotheekbedrag: € 100.000
- De totale hypotheeksom: € 300.000
- De huidige rente: 5%
- De actuele (nieuwe) rente: 2%
- Het percentage dat boetevrij afgelost mag worden: 10%
Rekenvoorbeeld
- Vermenigvuldig de resterende hypotheeksom met het percentage dat boetevrij afgelost mag worden. Bijvoorbeeld € 300.000 * 10% = € 30.000
- Bepaal het bedrag waarover de boeterente berekend wordt. Hiervoor haal je de boetevrije aflossing(zie stap 1) af van de resterende hypotheeksom.a. De resterende hypotheeksom bedraagt € 100.000. € 100.000 – € 30.000 (zie punt 1) = € 70.000. Over dit bedrag wordt de boeterente berekend
- Bereken het verschil tussen de huidige rente en de actuele rente. Vermenigvuldig dit met de looptijd in jaren.a. Huidige rente 5% – actuele rente 2% = 3%. De resterende rentevaste periode = 36 maanden (3 jaar). Het renteverschil bedraagt dan 3% * 3 = 9%. 9% over € 70.000 = € 6.300.
- Nadat de boeterente van € 6.300 contact gemaakt is heb je de daadwerkelijke boete.
- Bereken of de lagere maandlast met de nieuwe hypotheek, voordeliger zijn dan alle kosten inclusief de berekende boete. Op deze manier kun je bepalen of oversluiten loont.
6. Hypotheek oversluiten zinvol?
Logischerwijs moet het voordeel groter zijn dan de kosten die gemaakt worden. Als je te maken hebt met een hoge boeterente, kan het dus verstandig zijn om de hypotheek niet over te sluiten. Wil je een bestaande hypotheek verhogen i.v.m. bijvoorbeeld een verbouwing loont het vaak om gelijk de hypotheek over te sluiten. De kosten voor de hypotheek worden dan toch al gemaakt.
Om zeker te weten dat oversluiten loont, raden we aan om met een onafhankelijk adviseur in gesprek te gaan. Dit kan kosteloos en vrijblijvend.
Veelgestelde vragen
Wat is boeterente?
Boeterente is een vergoeding voor de bank als u uw hypotheek oversluit of de rentevaste periode openbreekt.
Waarom berekent de bank een boeterente?
De bank loopt inkomsten mis als u de afgesproken rentevaste periode openbreekt voor een lagere rente of een andere hypotheek. De boeterente compenseert de misgelopen inkomsten van de bank.
Hoe wordt de boeterente berekend?
U kunt de boete berekenen op basis van het uitstaande hypotheekbedrag, de resterende rentevaste periode en het rentepercentage.
Is de boeterente fiscaal aftrekbaar?
De boeterente mag u aftrekken van de belasting als u het in een keer betaalt en dezelfde hypotheek behoudt. Bij oversluiten mag u de boeterente eenmalig aftrekken maar de rente over de verhoging van de hypotheek niet.
Wat is rentemiddeling?
Bij rentemiddeling wordt een nieuw rentepercentage bepaald op basis van het gemiddelde van de oude en de nieuwe rente. U betaalt op deze manier de renteboete verspreid over een lagere periode in plaats van in een keer. Niet alle hypotheekverstrekkers bieden deze regeling aan.
