Beoordeel deze pagina
7,3/10 (4)
Bedankt voor uw beoordeling

Verborgen gebreken

Verborgen gebreken komen doorgaans pas na enige tijd aan het licht en kunnen ingrijpende gevolgen hebben. Is er sprake van een verborgen gebrek in of om het huis dat tot grote kosten kan leiden? Dan is het mogelijk om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen. Op deze pagina informeren we u over de verborgen gebreken en wat daar bij komt kijken.

Snel naar:

Mededelingsplicht

Het Burgerlijk Wetboek stelt dat een woning opgeleverd moet worden zoals vastgelegd in de gesloten (koop)overeenkomst. Dat betekent dat het mogelijk is de verkoper aansprakelijk te stellen op het moment dat de woning hier niet aan voldoet. De verkoper heeft bovendien mededelingsplicht, wat inhoudt dat hij of zij verplicht is u op de hoogte te stellen van de gebreken in het huis. Alleen op het moment dat de verkoper u bewust niet heeft geïnformeerd over bekende verborgen gebreken, kunt u de verkoper aansprakelijk stellen. Het is dan aan u om dit aan te tonen.

Ouderdomsclausule

Is er sprake van een bepaling in de koopovereenkomst in de vorm van een ouderdomsclausule of met de strekking ‘de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen kennis van heeft’? Dan is er sprake van een afwijking van de bepaling in het Burgerlijk Wetboek en bent u akkoord gegaan. De ouderdomsclausule houdt in dat de verkoper van tevoren aangeeft dat u bij een ouder huis niet dezelfde verwachtingen kunt hebben als bij een nieuwe woning.

Niet-zelfbewoningsclausule

Ook kan een niet-zelfbewoningsclausule worden opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als de woning vroeger een huurwoning was. De verkoper legt hiermee vast dat hij zelf niet in de woning heeft gewoond en dus de staat van de woning niet goed kent. Bij de clausules in de koopovereenkomst is de formulering erg belangrijk. Dit kan bepalen wat de aansprakelijkheid van de verkoper en de rechten van de koper zijn in het geval van verborgen gebreken.

Onderzoeksplicht

Indien er geen sprake is van een dergelijke bepaling in de koopovereenkomst is het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Houd er echter rekening mee dat zichtbare gebreken over het algemeen altijd zijn uitgesloten van aansprakelijkheid. U had die immers kunnen waarnemen voordat u overging tot de koop. Bovendien heeft u als kopende partij een onderzoeksplicht, om eventuele gebreken aan het licht te brengen. Dit betekent dat u zelf de verantwoordelijkheid heeft om bijvoorbeeld de woning te laten taxeren en te ontdekken van welke gebreken sprake is voordat u het huis koopt.

Verkoper aansprakelijk stellen

Wilt u de verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek? Indien u een rechtsbijstandsverzekering heeft u kunt daar gebruik van maken. Indien u dit niet heeft kunt u de verkoper het best meteen op de hoogte brengen van het gebrek. Maak hiervoor gebruik van een aangetekende brief met bericht van ontvangstbevestiging. Houd er rekening mee dat het gebrek al aanwezig moet zijn geweest tijdens het tekenen van de koopovereenkomst en/of de overdracht, u moet hebben voldaan aan uw onderzoeksplicht en het gebrek moet het gebruik van de woning verhinderen. Verder dient u aan te tonen dat u het gebrek bij de inspectie van de woning redelijkerwijs niet had kunnen achterhalen.

Termijn ingebrekestelling verkoper

Wilt u de verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek? Er geldt voor nieuwbouwwoningen onder de GIW-garantie een periode van 5 jaar na de onderhoudstermijn, maar voor bestaande woningen geldt geen vaste termijn. Gebreken die uw redelijk gebruik van de woning in de weg staan, dient u doorgaans binnen 60 dagen te ontdekken. Bied de verkoper bij voorkeur altijd de mogelijkheid om het gebrek (zelf) te (laten) herstellen.

Veelgestelde vragen

Moet de verkoper alle gebreken vermelden in de koopovereenkomst?

De verkoper heeft mededelingsplicht tenzij anders vermeld staat in de koopovereenkomst.

Moet ik als koper zelf de gebreken ontdekken voor de overdracht?

U heeft onderzoeksplicht, wat betekent dat u zelf verantwoordelijk bent om het huis te inspecteren voor u overgaat tot koop.

Kan ik de koper aansprakelijk stellen als ik na de koopovereenkomst verborgen gebreken ontdek?

Als er geen sprake is van een ouderdomsclausule of niet-bewoningsclausule en de verkoper heeft u niet op de hoogte gebracht van bepaalde gebreken, is dit in strijd met de wet en kunt u meestal de verkoper aansprakelijk stellen.

Hoe lang na de overdracht moet ik de verborgen gebreken melden bij de verkoper?

Over het algemeen geldt dat u binnen 60 dagen de verkoper op de hoogte moet brengen van eventuele afwijkingen tussen de oplevering van het huis en de koopovereenkomst.

Gerelateerde pagina's

U weet binnen 5 minuten hoeveel hypotheek u kunt krijgen!

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?