Het belangrijkste in het kort
Het gebeurd wel eens dat je na de levering van een koopwoning pas merkt dat er schade is. Is er sprake van een verborgen gebrek in of om het huis dat tot grote kosten kan leiden en je verhinderd in het wonen? Dan is het mogelijk om de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen. Op deze pagina informeren we je over de verborgen gebreken en wat jij kunt doen om vervelende situaties te voorkomen.
Overzicht van deze pagina
1. Mededelingsplicht
Het Burgerlijk Wetboek stelt dat een woning opgeleverd moet worden zoals vastgelegd in de gesloten koopakte. Dat betekent dat het mogelijk is de verkoper aansprakelijk te stellen op het moment dat de woning hier niet aan voldoet. De verkoper heeft bovendien mededelingsplicht, dat houdt in dat hij of zij verplicht is je op de hoogte te stellen van de gebreken in het huis. Op het moment dat de verkoper je bewust (of onbewust, maar zou het wel moeten weten) niet heeft geïnformeerd over verborgen gebreken, kun je de verkoper aansprakelijk stellen. Het is dan aan jou om dit aan te tonen.
2. Ouderdomsclausule
Is er sprake van een bepaling in de koopovereenkomst in de vorm van een ouderdomsclausule of met de strekking ‘de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen kennis van heeft’? Dan is er sprake van een afwijking van de bepaling in het Burgerlijk Wetboek en ben je akkoord gegaan. De ouderdomsclausule houdt in dat de verkoper van tevoren aangeeft dat je bij een ouder huis niet dezelfde verwachtingen kunt hebben als bij een nieuwe woning. De ouderdomsclausule wordt meestal gebruikt bij huizen van 50 jaar en ouder. Toch is het belangrijk om op te letten of er een clausule van ouderdom in de koopakte staat, het wordt namelijk steeds vaker gebruikt bij huizen die tussen de 20 en 40 jaar oud zijn. Op deze manier kunnen verkopers namelijk proberen om onder claims uit te komen.
3. Niet-zelfbewoningsclausule
Ook kan een niet-zelfbewoningsclausule worden opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als de woning vroeger een huurwoning was. De verkoper legt hiermee vast dat hij zelf niet in de woning heeft gewoond en dus de staat van de woning niet goed kent. Bij de clausules in de koopovereenkomst is de formulering erg belangrijk. Dit kan bepalen wat de aansprakelijkheid van de verkoper en de rechten van de koper zijn in het geval van verborgen gebreken.
4. Onderzoeksplicht
Als kopende partij heb je een onderzoeksplicht, om eventuele gebreken aan het licht te brengen. Dit betekent dat je zelf de verantwoordelijkheid hebt om bijvoorbeeld de woning te laten taxeren en te ontdekken van welke gebreken sprake is voordat je het huis koopt. Houd er rekening mee dat zichtbare gebreken over het algemeen altijd zijn uitgesloten van aansprakelijkheid. Je had de gebreken kunnen waarnemen voordat je overging tot de koop. Bekijk hier onze tips voor een bezichtiging.
5. Verkoper aansprakelijk stellen
Wil je de verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek? Indien je een rechtsbijstandsverzekering hebt, kun daar gebruik van maken. Als je dit niet hebt kun je het beste de verkoper meteen op de hoogte brengen van het gebrek. Maak hiervoor gebruik van een aangetekende brief met bericht van ontvangstbevestiging. Houd er rekening mee dat het gebrek al aanwezig moet zijn geweest tijdens het tekenen van de koopovereenkomst en/of de overdracht. Ook moet je hebben voldaan aan jouw onderzoeksplicht. Verder moet het gebrek het gebruik van de woning verhinderen. Daarnaast dien je aan te tonen dat je het gebrek bij de inspectie van de woning redelijkerwijs niet had kunnen achterhalen.
6. Termijn ingebrekestelling verkoper
Er geldt voor nieuwbouwwoningen onder de GIW-garantie een periode van 5 jaar na de onderhoudstermijn. Voor bestaande woningen geldt geen vaste termijn. Gebreken die jouw redelijk gebruik van de woning in de weg staan, dien je vaak binnen 60 dagen te ontdekken. Biedt de verkoper aan bij voorkeur altijd de mogelijkheid om het gebrek (zelf) te (laten) herstellen.
Veelgestelde vragen
Moet de verkoper alle gebreken vermelden in de koopovereenkomst?
De verkoper heeft mededelingsplicht tenzij anders vermeld staat in de koopovereenkomst.
Moet ik als koper zelf de gebreken ontdekken voor de overdracht?
Je hebt als koper een onderzoeksplicht, wat betekent dat je zelf verantwoordelijk bent om het huis te inspecteren voor je overgaat tot koop.
Kan ik de koper aansprakelijk stellen als ik na de koopovereenkomst verborgen gebreken ontdek?
Als er geen sprake is van een ouderdomsclausule of niet-bewoningsclausule en de verkoper heeft je niet op de hoogte gebracht van bepaalde gebreken, is dit in strijd met de wet en kun je meestal de verkoper aansprakelijk stellen.
Hoe lang na de overdracht moet ik de verborgen gebreken melden bij de verkoper?
Over het algemeen geldt dat je binnen 60 dagen de verkoper op de hoogte moet brengen van eventuele afwijkingen tussen de oplevering van het huis en de koopovereenkomst.
