Het belangrijkste in het kort
De hypotheekrenteaftrek maakt het fiscaal aantrekkelijk om een woning te financieren met een hypotheek. Je betaalt over de hypotheek een bepaalde rente. Dankzij de hypotheekrenteaftrek kun je de lasten terugbrengen, omdat de rente wordt afgetrokken van je belastbaar inkomen.
Overzicht van deze pagina
1. Wat is hypotheekrenteaftrek?
We betalen in Nederland inkomstenbelasting over ons belastbaar inkomen. Op het moment dat je een hypotheek hebt afgesloten betaal je rente over het geleende bedrag. De hypotheekrenteaftrek maakt het mogelijk om de betaalde hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen. De daling van het belastbaar inkomen door deze aftrekking zorgt ervoor dat je minder belasting betaalt, waardoor de aftrek een fiscaal voordeel oplevert.
2. Voorwaarden hypotheekrenteaftrek
Houd er rekening mee dat je aan verschillende voorwaarden moet voldoen om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek.
- Het is sinds 1 januari 2013 verplicht om een hypotheek af te sluiten waarmee je de totale lening in maximaal 30 jaar tijd aflost.
- Bovendien moet je direct beginnen met de eerste aflossingen. In de praktijk betekent dit dat het een annuïtaire of lineaire hypotheekvorm betreft. Daarnaast kun je alleen hypotheekrenteaftrek toepassen voor je eerste woning, die geldt als je hoofdverblijf.
- Indien een woning verkocht wordt en je wilt binnen 3 jaar een nieuwe woning kopen, moet de overwaarde gebruikt worden voor de nieuwe woning. Zie het volgende hoofdstuk de bijleenregeling
3. Boeterente
Verkoop je een woning en koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan moet de overwaarde van het oude huis geïnvesteerd worden in de nieuwe woning. Doe je dit niet, dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Dit houdt in dat de hypotheekrenteaftrek enkel geldt voor het aankoopbedrag van de nieuwe woning min de overwaarde op het oude huis.
Voorbeeld
De overwaarde bedraagt €30.000. De nieuwe woning kost €400.000. Indien je een hypotheek afsluit van €400.000, heb je alleen recht op renteaftrek over €400.000 – €30.000 = €370.000.
4. Overgangsrecht
De hypotheek valt onder het overgangsrecht als:
- Een hypotheek op de hoofdwoning van voor 2012 is
- Of indien je een hypotheek van voor 31 december 2012 oversluit en er geen aflossing is gedaan na die tijd, valt je hypotheek onder het overgangsrecht.
Voor het bedrag van de hypotheek gelden dan de oude regels zonder de verplichting om de hypotheek annuïtair of lineair af te lossen. Als je een hypotheek afsluit die hoger is dan de hypotheek die je ervoor had, gelden de nieuwe regels voor het hogere hypotheek deel.
5. Afbouw hypotheekrenteaftrek
De maximale hypotheekrenteaftrek wordt al geleidelijk afgebouwd. Vanaf 2020 is hier een versnelling in gekomen.
Jaar | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
---|---|---|---|---|---|---|
Maximaal aftrektarief aftrekbare kosten eigen woning | 49,50% | 49% | 46% | 43% | 40% | 37,05% |
Maximaal atrektarief andere posten | 51,95% | 51,75% | 46% | 43% | 40% | 37,05% |
De verlaging van dit aftrektarief betreft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten.
6. Hypotheekrenteaftrek berekenen
Aan de hand van onderstaand voorbeeld laten we zien hoe je de hypotheekrenteaftrek kunt berekenen. Let op dit is een overgesimplificeerde berekening. In werkelijkheid is er een nadelig effect van de eigenwoningforfait.
Gegevens aftrek eigen woning berekenen:
- inkomen: €40.000
- Hoogte hypotheek: €200.000
- Jaarlijks bedrag betaalt aan rente: €2.400
- Inkomstenbelasting: 37.10% (i.v.m. 2e schijf)
Renteaftrek berekenen:
- Zonder renteaftrek bedraagt de totale inkomstenbelasting
- €40.000 * 37,10% = €14.840.
- Met renteaftrek bedraagt de inkomstenbelasting:
- €40.000 – €2400 aan hypotheekrente = €37.600
- €37.600 * 37,10% = €12.949
- Totale hypotheekrenteaftrek:
- €14.840 – €12.949 = €1.891
- Het verschil tussen de bruto en netto maandlast bedraagt dus:
- €1.891 / 12 = ~€157 per maand.