Het belangrijkste in het kort
Als je een huis koopt en hiervoor een hypotheek afsluit, heb je te maken met verschillende aankoopkosten. Deze zijn allereerst onder te verdelen in leveringskosten en financieringskosten. Ook is het van belang of je een bestaand huis koopt of een nieuwbouwwoning. In het eerste geval krijg je te maken met kosten koper, bij het laatste koop je vrij op naam . Op deze pagina kun je jezelf inlezen over alle kosten die komen kijken bij het kopen van een woning.
Overzicht van deze pagina
1. Leveringskosten
Koop je een bestaand huis? Dan krijg je te maken met kosten koper. Dit zijn de leveringskosten die voor je rekening komen. Deze kosten bestaan uit de leveringsakte en de overdrachtsbelasting. Dit laatste is een belasting die je aan de overheid betaalt op het moment dat je een bestaande woning koopt. De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom.
Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen als je in gemeenschap van goederen trouwt of partnerschap registreert. Ook hoef je deze vorm van belasting niet te betalen als de woning op jouw naam komt te staan door wettelijk erfpacht door een testament. Daarnaast is er bij heffing van omzettingsbelasting die samenloopt met de overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld bij bedrijfsoverdracht binnen de familie of bij verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners, geen sprake van overdrachtsbelasting.
Nieuwbouwwoningen (VON) zijn meestal vrij op naam. Dit betekent dat degene die de woning verkoopt de leveringskosten opbrengt. Soms wordt bestaande bouw ook vrij op naam verkocht om het aantrekkelijker te maken voor de koper.
2. Financieringskosten
Bij het kopen van een woning krijg je te maken met financieringskosten. Deze liggen niet vast maar zijn afhankelijk van beslissingen die je neemt, bijvoorbeeld het in de arm nemen van een makelaar, wat extra kosten met zich meebrengt. Voor het afsluiten van een hypotheek zijn sommige kosten echter weer onvermijdelijk zoals notariskosten. Hieronder ziet je een lijstje van mogelijke kostenposten die bij de koop van een huis en het afsluiten van een hypotheek komen kijken:
| Kostenpost | Kom ik deze tegen? |
|---|---|
| Notariskosten | Altijd, is verplicht. |
| Taxatiekosten / bouwkundige keuring | Niet altijd nodig |
| Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten | Alleen als je een hypotheek afsluit. |
| Borgtochtprovisie | Alleen als je NHG afsluit met je hypotheek. |
| Bereidstellingprovisie | Alleen onder bepaalde omstandigheden. |
| Makelaarskosten | Alleen als je gebruik maakt van een makelaar. |
3. Notariskosten
Je betaalt de notaris voor het opstellen van de hypotheekakte en de akte van levering. Het is van belang om, voordat je een notaris kiest, een goede vergelijking te maken tussen de verschillende notarissen. Zij bepalen namelijk hun eigen tarieven, het kan nogal uiteenlopen hoeveel de notaris kost. Ook is het soms mogelijk om te onderhandelen over de notariskosten.
4. Taxatiekosten/bouwkundige keuring
De verkopende partij hanteert een bepaalde vraagprijs, maar komt die overeen met de waarde van de woning? Het is mogelijk om dit na te gaan door een taxatie uit te laten voeren. Taxatiekosten liggen niet vast maar kunnen verschillen per bureau of per makelaar. Vaak geldt dat de kosten voor het taxatierapport een percentage zijn van de waarde van de woning, dus hoe hoger de woningwaarde, des te hoger de taxatiekosten. Soms is dit echter onderhandelbaar.
Het komt steeds vaker voor dat taxateurs een vast tarief vragen voor hun diensten waardoor je dus van tevoren al weet hoe hoog het bedrag is dat je voor het taxatierapport betaalt. Bijkomende kosten bestaan uit extra onderzoek, dit heet verschotten. Deze kosten verschillen weer per gemeente. Ook moet er worden vastgesteld of de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van de woning is door onderzoek naar eigendomspapieren. Tot slot moet ook de taxateur zelf gecontroleerd worden, wat wordt gedaan door een validatie-instituut.
5. Advies- en bemiddelingskosten
Dit zijn de kosten die je betaalt aan je hypotheekadviseur. De hypotheekadviseur helpt je bij het bepalen van de voordeligste hypotheekvorm en -verstrekker voor je persoonlijke situatie. Je kunt een gratis gesprek met een onafhankelijke hypotheekadviseur aanvragen.
6. Borgtochtprovisie (NHG)
Als je een hypotheek wilt afsluiten kun je gebruik maken van de Nationale Hypotheek Garantie. Dit geeft de bank meer zekerheid aangezien de NHG de restschuld betaald als je daar niet toe in staat bent. Om NHG af te sluiten betaal je echter wel eenmalig een borgtochtprovisie van 0,7% (in 2020) van de koopsom.
7. Bereidstellingsprovisie
De offerte die een hypotheekverstrekker je aanbiedt, is maar voor een bepaalde tijd geldig aangezien de voorwaarden, zoals het rentepercentage, kunnen veranderen. Het is mogelijk om de hypotheekofferte te verlengen, maar je betaalt hier dan wel een bereidstellingsprovisie voor. De kosten hiervoor verschillen per hypotheekverstrekker maar liggen kond de 25% procent van het hele hypotheekbedrag per maand.
8. Makelaarskosten
Een makelaar rekent een bepaald courtage, een percentage van de verkoopprijs dat de vergoeding voor de makelaar vormt. Houd er rekening mee dat de makelaarskosten op kunnen lopen tot enkele duizenden euro’s, maar dat de makelaar zichzelf kan terugverdienen. Onderhandelt de makelaar slim en valt de koopprijs daardoor bijvoorbeeld €5.000? Dan ben je bij €3.000 makelaarskosten nog altijd beter af. De tarieven verschillen en zijn vaak onderhandelbaar.
Het is ook mogelijk om in plaats van een percentage een andere regeling aan te gaan. Een voorbeeld hiervan is een vast bedrag plus een percentage over het bedrag dat boven het afgesproken verkoopbedrag uitkomt. Over het algemeen geldt dat de makelaar alleen het bedrag ontvangt als de woning wordt gekocht of verkocht.
9. Welke kosten zijn aftrekbaar?
Over het algemeen geldt dat de kosten voor de aankoop van het huis niet aftrekbaar zijn maar de kosten die je maakt voor het afsluiten van de hypotheek wel. Dus de notariskosten voor de aankoop van het huis zijn niet aftrekbaar maar de notariskosten voor het afsluiten van een hypotheek wel. Hieronder zie je een overzicht van de bovenstaande kosten:
| Kostenpost | Zijn deze kosten aftrekbaar? |
|---|---|
| Notariskosten | Niet aftrekbaar als het gaat om notariskosten voor de aankoop, wel als het gaat om kosten voor het afsluiten van de hypotheek. |
| Taxatiekosten | Aftrekbaar als het is voor de aanvraag van een hypotheek. |
| Advies- en bemiddelingskosten | Aftrekbaar als het gaat om advies en bemiddeling voor een hypotheek. |
| Borgtochtprovisie | Aftrekbaar |
| Bereidstellingsprovisie | Aftrekbaar |
| Makelaarskosten | Niet aftrekbaar |
Veelgestelde vragen
Wat zijn aankoopkosten?
Aankoopkosten zijn alle kosten die komen kijken bij de aanschaf van een nieuwe woning.
Waar bestaan aankoopkosten uit?
Aankoopkosten kun je verdelen in leveringskosten, dit zijn overdrachtsbelasting en de kosten voor de akte van levering, en de financieringskosten. De financieringskosten vallen weer in verschillende onderdelen uiteen, zoals taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten etc.
Zijn alle aankoopkosten verplicht?
De leveringskosten zijn verplicht maar de financieringskosten hangen af van je situatie, bijvoorbeeld of je wel of niet een makelaar in de arm neemt of NHG afsluit.
Is er een verschil in aankoopkosten als ik een nieuwbouwwoning koop?
Ja, als je de woning vrij op naam koopt zijn de leveringskosten vaak voor de rekening van de verkoper.
Zijn de aankoopkosten aftrekbaar?
Niet alle kosten zijn aftrekbaar maar over het algemeen geldt dat alle kosten die je maakt voor het afsluiten van een hypotheek fiscaal aftrekbaar zijn.
